En Cataluña la fianza del alquiler no se queda en manos del propietario: hay que depositarla en el INCASÒL, y el plazo para hacerlo es más corto de lo que muchos propietarios creen. No depositarla a tiempo, o no saber cómo pedirla de vuelta al terminar el contrato, son los dos fallos más habituales.
Este trámite forma parte de la gestión ordinaria de cualquier alquiler de pisos sueltos en Barcelona.
El plazo para depositarla: dos meses desde el contrato
La Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas, obliga al arrendador a depositar la fianza en el Institut Català del Sòl en el plazo máximo de dos meses desde la fecha de formalización del contrato. El desarrollo del trámite está en el Decret 147/1997.
El importe que se deposita es el de la fianza legal: una mensualidad de renta si el piso es vivienda habitual, y dos mensualidades si es de uso distinto (un local o un alquiler de temporada). Conviene dar al inquilino una copia del justificante del depósito: le da tranquilidad y evita discusiones al final del contrato.
Qué pasa si no se deposita a tiempo
No depositar la fianza dentro de plazo no anula el contrato de alquiler, pero el depósito tardío lleva recargo. Según el INCASÒL, es del 5 % si el retraso es de hasta tres meses, del 10 % entre tres y seis meses, del 15 % entre seis y doce meses y del 20 % a partir de doce meses, sin contar los intereses. En la práctica, además, complica la devolución al final del contrato: sin fianza depositada, el INCASÒL no tiene nada que devolver, y el propietario tiene que asumir la devolución directamente frente al inquilino, sin el respaldo del depósito oficial.
Cómo se recupera al terminar el contrato
Cuando el arrendamiento termina, el arrendador tiene que solicitar al INCASÒL la devolución de la fianza dentro de los ocho días siguientes a la finalización del contrato. A partir de esa solicitud, el INCASÒL dispone de un plazo máximo de veintiún días para devolver el importe.
Por su parte, el propietario tiene que devolver la fianza al inquilino en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves; pasado ese mes, el saldo devenga el interés legal (art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El INCASÒL advierte que no aplica intereses por su parte si la solicitud de devolución se presentó fuera de plazo, es decir, pasados los ocho días desde el final del contrato. Por eso la solicitud no se debe dejar para cuando esté revisado el piso.
Qué revisar antes de devolver la fianza al inquilino
- Comprobar el estado de la vivienda frente al inventario de entrada, si existe, antes de decidir si se retiene algo.
- Documentar con fotos y presupuesto cualquier desperfecto que no sea desgaste normal por el uso.
- No confundir la fianza legal, depositada en el INCASÒL, con garantías adicionales pactadas aparte en el contrato: tienen regímenes distintos.
- Solicitar la devolución al INCASÒL dentro de los ocho días desde el fin del contrato, aunque la vivienda tarde más en revisarse.
Errores habituales de quien gestiona varios pisos alquilados
Cuando se administran varias viviendas dentro de la misma finca, el fallo más frecuente es perder la pista de qué fianza corresponde a qué contrato y en qué fecha se depositó cada una. Llevar un registro propio, además del que tiene el INCASÒL, evita descubrir tarde que una fianza nunca se depositó o que el plazo de solicitud de devolución ya pasó.
Preguntas frecuentes
¿La fianza del alquiler de temporada también se deposita en el INCASÒL?
Sí. Para los alquileres de uso distinto de vivienda, como los de temporada, la fianza es de dos mensualidades; si la temporada dura menos de un año, el importe es proporcional a la duración pactada, siempre sobre la base de esas dos mensualidades.
¿Puedo pedir más de una mensualidad de fianza?
La fianza legal de una vivienda es una mensualidad (art. 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Aparte se puede pactar una garantía adicional, que en los contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa) no puede superar dos mensualidades (art. 36.5). Esa garantía adicional es distinta de la fianza legal que se deposita en el INCASÒL.
¿Qué pasa si el inquilino se va sin avisar y no se puede pedir la devolución a tiempo?
El plazo de ocho días corre desde la finalización efectiva del contrato, no desde que el propietario se entera; conviene dejar constancia documental de la fecha real de fin para no perder margen.
¿Quién paga los intereses si el INCASÒL se retrasa en devolver?
El INCASÒL devuelve la fianza en un máximo de 21 días. Si la solicitud se presentó fuera de los ocho días o con la documentación incompleta, no aplica intereses. Lo que el propietario debe al inquilino se rige por otra regla: un mes desde la entrega de llaves, y a partir de ahí interés legal.
Fuentes oficiales y advertencia
El régimen de depósito y devolución de fianzas de alquiler en Cataluña se regula en la Ley 13/1996 y su desarrollo en el Decret 147/1997, y se gestiona a través del Institut Català del Sòl (INCASÒL).
Por dónde empezar
Si gestionas uno o varios pisos alquilados dentro de una finca, este trámite se incorpora a la gestión ordinaria en la administración de alquiler de pisos sueltos. Si además el precio del nuevo contrato puede estar sujeto a límite legal, revisa alquiler en zona tensionada de Barcelona, y para la fiscalidad del alquiler, el asesor fiscal para alquileres en Barcelona.