En Cataluña, la comunidad reclama las cuotas que un vecino no paga mediante el proceso monitorio. Basta un certificado de la deuda firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, que coincida con las cuentas aprobadas en junta y en el que conste que se ha requerido el pago. Para presentar el monitorio no hace falta abogado ni procurador. Además, el piso responde de lo que se deba del año en curso y de los cuatro anteriores, aunque se venda.
Reclamar a los morosos es parte del día a día de la administración de comunidades de propietarios: certificados, requerimientos y seguimiento hasta el cobro.
Las herramientas que da la ley
| Herramienta | Qué consigue | Base legal |
|---|---|---|
| Proceso monitorio especial | Reclamar cuotas ordinarias, derramas y fondo de reserva con un certificado de impago | Art. 553-47 CCCat; arts. 812.2.2º y 813 LEC |
| Sin abogado ni procurador | La petición inicial del monitorio la puede presentar la propia comunidad | Art. 814.2 LEC |
| Afección del piso | El piso garantiza la deuda de la parte vencida del año en curso y de los cuatro años anteriores, contados por años naturales, con preferencia de cobro | Arts. 553-4.3 y 553-5 CCCat |
| Sin derecho a voto | Quien debe cuotas no vota en la junta, salvo que haya consignado o impugnado la deuda | Art. 553-24.1 CCCat |
| Lista de deudores en la convocatoria | La convocatoria de la junta incluye a los propietarios que no están al corriente, que tienen voz pero no voto | Art. 553-21.4.d CCCat |
Cómo reclamar, paso a paso
- Requerir el pago por escrito y de forma que quede constancia (burofax o similar). El certificado tiene que decir que se ha hecho este requerimiento.
- Comprobar que la deuda sale de cuentas aprobadas. El certificado debe manifestar que la deuda «se corresponde de forma exacta con las cuentas aprobadas por la junta» que constan en el libro de actas (art. 553-47.2). Si las cuentas del año no se han aprobado, primero hay que aprobarlas.
- Emitir el certificado de impago: lo firma quien hace de secretario (en muchas fincas, el administrador) con el visto bueno del presidente. Debe recoger la existencia de la deuda, su importe y que es exigible.
- Presentar el monitorio en el juzgado del domicilio del deudor o en el del lugar donde está la finca (art. 813 LEC).
- Esperar la respuesta del deudor. Si paga, se acaba. Si no paga ni se opone, la comunidad puede pedir la ejecución. Si se opone, el asunto pasa a juicio y, según la cuantía, puede ser necesario abogado y procurador.
Si el piso se vende con deudas
El piso responde de la deuda de la parte vencida del año en curso y de los cuatro años anteriores (art. 553-5 CCCat). Quien compra puede encontrarse con esa carga si el vendedor no estaba al corriente. Por eso, antes de firmar una compraventa, hay que pedir a la comunidad el estado de las cuotas. Para la comunidad, la venta es a menudo el momento en que cobra deudas antiguas.
No lo dejes pasar: la prescripción
En Cataluña, las pretensiones relativas a pagos periódicos que se hacen por años o plazos más breves prescriben a los tres años (art. 121-21.a CCCat). El plazo general de prescripción es de diez años (art. 121-20). Con las cuotas mensuales, lo prudente es no dejar acumular deuda y reclamar cada año, en la junta que aprueba las cuentas.
Lo que no conviene hacer
- Cortar servicios al moroso (ascensor, agua, calefacción comunitaria). El Código Civil de Cataluña no prevé esa medida, y hacerlo por cuenta propia expone a la comunidad a una reclamación.
- Reclamar importes que no están en cuentas aprobadas, o intereses y gastos que la junta no ha acordado.
- Publicar la deuda fuera de los cauces legales. La ley prevé que los deudores figuren en la convocatoria de la junta; ir más allá puede chocar con la protección de datos.
- Esperar a que la deuda sea grande. Cuanto antes se reclame, más fácil es cobrar y menos riesgo de prescripción.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta abogado para reclamar al vecino moroso?
Para presentar el monitorio, no (art. 814.2 LEC). Si el deudor se opone y hay juicio, según la cuantía sí puede hacer falta.
¿Puede votar en la junta un vecino que debe cuotas?
No, salvo que acredite que ha consignado la deuda judicial o notarialmente, o que la ha impugnado judicialmente (art. 553-24.1). Sí puede asistir y hablar.
¿Se pueden reclamar también las derramas?
Sí. El monitorio especial sirve para los gastos comunes ordinarios y extraordinarios y para el fondo de reserva (art. 553-47.1).
¿Qué pasa si el moroso alquila el piso?
La deuda con la comunidad es del propietario. Lo que pague o deje de pagar el inquilino es un asunto entre propietario e inquilino. Si el problema es el alquiler, lo vemos en la gestión de pisos en alquiler.
Fuentes oficiales
Libro quinto del Código Civil de Cataluña, arts. 553-4, 553-5, 553-21, 553-24 y 553-47 (BOE); Libro primero, arts. 121-20 y 121-21 (BOE); Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 812, 813 y 814 (BOE). Relacionado: juntas y actas de comunidad.
Resumen orientativo; antes de reclamar conviene revisar los estatutos y las cuentas aprobadas de la comunidad.