Alquilar pisos es, por regla general, un rendimiento del capital inmobiliario, no una actividad económica. Solo pasa a ser actividad económica en el IRPF cuando, para gestionar los alquileres, tienes al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (artículo 27.2 de la Ley del IRPF). No depende de cuántos pisos tengas, ni de estar dado de alta en el IAE, ni de tener una web.
Decidir si te conviene es una cuestión de números y de patrimonio a largo plazo; lo estudiamos en la asesoría fiscal en Barcelona junto con la gestión de patrimonio inmobiliario.
Qué cambia si el alquiler es actividad económica
| Rendimiento del capital inmobiliario | Actividad económica | |
|---|---|---|
| Requisito | Ninguno: es lo normal | Una persona empleada a jornada completa con contrato laboral |
| Reducción por alquiler de vivienda | Sí, con los porcentajes vigentes para contratos de vivienda habitual | No se aplica |
| Declaración | Solo en la renta anual | Pagos fraccionados trimestrales (modelo 130) salvo excepciones, y libros registro |
| Censo | No hace falta alta de actividad para viviendas | Alta censal (modelo 036) en el epígrafe de alquiler |
| IVA | Alquiler de vivienda exento; local con IVA | Igual: el IVA no cambia por ser actividad |
| Impuesto sobre el Patrimonio y Sucesiones | Los inmuebles tributan con normalidad | Puede abrir la puerta a exenciones y reducciones de empresa familiar, con requisitos adicionales |
El empleado tiene que ser real
Hacienda y los tribunales miran el fondo, no solo el contrato. Suelen revisar tres cosas:
- Que el contrato sea laboral y a jornada completa durante todo el periodo. Una jornada parcial, un autónomo o un contrato mercantil no cuentan.
- Que la persona se dedique de verdad a gestionar los alquileres: contratos, cobros, incidencias, visitas y proveedores.
- Que haya volumen de trabajo suficiente para justificar ese puesto. Contratar a alguien para tres pisos es fácil de discutir.
Contratar a un familiar es posible, pero es justo el caso que más se revisa. Tiene que ser un empleo con horario, funciones y salario acordes con el mercado.
La cuenta que hay que hacer
Pasar a actividad económica cuesta un salario más la Seguridad Social de la empresa, cada año. A cambio, en el IRPF se pierde la reducción por alquiler de vivienda. Por eso, para quien alquila viviendas y solo mira el IRPF, rara vez sale a cuenta. Por ejemplo, con 30.000 € de rendimiento neto de viviendas y una reducción del 50 %, tributan 15.000 €; como actividad económica tributarían los 30.000 € menos el coste del empleado.
Donde sí puede tener sentido es en patrimonios grandes, con muchos inmuebles (sobre todo locales y oficinas, que no tienen reducción) y cuando se piensa en el relevo: si los inmuebles están afectos a una actividad económica real, se abren las exenciones del Impuesto sobre el Patrimonio y las reducciones de empresa familiar en Sucesiones y Donaciones, que tienen sus propios requisitos de participación, funciones de dirección y retribución. Lo desarrollamos en el Impuesto sobre el Patrimonio en Cataluña y en empresa familiar: patrimonio, gestión y decisiones.
¿Y si los pisos están en una sociedad?
La Ley del Impuesto sobre Sociedades usa el mismo criterio del empleado a jornada completa para decidir si una sociedad que alquila inmuebles tiene actividad económica o es una entidad patrimonial. Ser entidad patrimonial tiene consecuencias: limita algunos beneficios fiscales y condiciona cómo tributan los socios al vender las participaciones o al heredarlas. Antes de meter inmuebles en una sociedad, o de sacarlos, hay que revisar este punto.
Cómo se demuestra si llega una comprobación
La carga de la prueba es del contribuyente. Conviene tener preparado, año por año:
- El contrato laboral a jornada completa y sus prórrogas.
- Las nóminas y los justificantes de cotización a la Seguridad Social de todo el periodo.
- El registro de jornada, que es obligatorio para cualquier empresa con trabajadores.
- Una descripción de funciones y pruebas del trabajo hecho: contratos firmados, gestiones de cobro, partes de incidencias, correos con inquilinos y proveedores.
- La relación de inmuebles gestionados, para mostrar que el volumen justifica un puesto a tiempo completo.
Si falta alguno de estos elementos durante una parte del año, Hacienda puede considerar que en ese periodo no hubo actividad económica y regularizar la declaración.
Errores que vemos a menudo
- Darse de alta en el IAE creyendo que eso convierte el alquiler en actividad: el alta censal no basta.
- Contratar a media jornada o durante unos meses y aplicar el régimen todo el año.
- Perder la reducción por alquiler de vivienda sin haber calculado si compensaba.
- No coordinar la decisión con la herencia: el beneficio de empresa familiar exige mantener los requisitos durante años.
Preguntas frecuentes
¿Tener muchos pisos convierte el alquiler en actividad económica?
No. El único requisito de la ley es la persona empleada a jornada completa con contrato laboral. El número de inmuebles solo importa para justificar que ese empleo es real.
¿Sirve un administrador de fincas o una gestoría externa?
No cuentan como persona empleada del propietario. Externalizar la gestión es compatible con seguir tributando como rendimiento del capital inmobiliario, que es lo más habitual. Si quieres delegar el día a día, tienes la gestión del alquiler de pisos sueltos.
¿Cambia algo en el IVA?
No. El alquiler de vivienda sigue exento y el de locales sigue con IVA, sea o no actividad económica.
Los criterios y porcentajes citados son los habituales; la normativa fiscal y su interpretación cambian, así que conviene confirmar los vigentes y revisar tu caso concreto antes de decidir.