En Cataluña, los edificios de viviendas tienen que pasar la Inspección Técnica del Edificio (ITE) antes de cumplir 45 años (Decret 67/2015). Con el informe, la propiedad pide a la Agència de l’Habitatge de Catalunya el certificado de aptitud, y su vigencia depende de lo que encuentre el técnico: 10 años si no hay deficiencias o son leves, 6 años si son importantes y 3 años si son graves o muy graves. No es un trámite de una sola vez: al caducar el certificado hay que volver a inspeccionar.
La ITE es una de las obligaciones que controlamos en la administración de comunidades de propietarios: avisamos del vencimiento, pedimos presupuestos al técnico y llevamos las obras a la junta.
El certificado de aptitud, según lo que salga
El técnico clasifica cada deficiencia como leve, importante, grave o muy grave. La peor de ellas decide qué certificado se obtiene y cuánto dura:
| Resultado de la inspección | Certificado | Vigencia y condiciones |
|---|---|---|
| Sin deficiencias o solo leves | Apto | 10 años |
| Deficiencias importantes | Apto provisional | 6 años, con una revisión técnica cada 2 años |
| Deficiencias graves o muy graves, con medidas de seguridad ya adoptadas | Apto cautelar | 3 años, con las revisiones que indique el técnico |
| Deficiencias graves o muy graves sin medidas de seguridad | Se deniega | Hay que adoptar las medidas y volver a pedirlo |
Lo que más sorprende a las comunidades es que un certificado provisional o cautelar no deja el edificio «en regla» diez años: obliga a revisiones intermedias y a corregir las deficiencias. Si la junta aplaza las obras, el problema vuelve en la siguiente revisión, normalmente más caro.
Cómo se hace, paso a paso
- Comprobar la situación del edificio. Buscar el último certificado de aptitud y su fecha. Si el edificio está cerca de los 45 años o el certificado vence pronto, hay que ponerse en marcha con margen.
- Encargar la inspección a un técnico habilitado. Pueden hacerla arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros con la titulación adecuada, con seguro de responsabilidad civil vigente y sin incompatibilidades. Conviene pedir dos o tres presupuestos que digan qué incluyen.
- Aprobar el encargo en junta. Es un gasto común de la comunidad. Si no hay junta próxima, se puede incluir en una extraordinaria; solo se pueden aprobar los puntos que figuran en el orden del día.
- Visita e informe. El técnico inspecciona estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones comunes y redacta el informe con el generador oficial de informes de ITE, que le asigna un código.
- Pedir el certificado de aptitud. La propiedad presenta la solicitud ante la Agència de l’Habitatge con el código del informe. La Administración tiene tres meses para resolver; si no responde en ese plazo, la solicitud se entiende estimada.
- Planificar las obras. Si hay deficiencias, el informe indica qué hay que corregir. Esas obras se aprueban en junta y se financian con el fondo de reserva o con una derrama.
Qué pasa si no se hace o se deja caducar
- Ventas e hipotecas más lentas. Compradores y entidades financieras suelen pedir el estado del edificio, y un certificado caducado o una ITE pendiente frena la operación o rebaja el precio.
- Ayudas de rehabilitación. Muchas convocatorias exigen la ITE y el certificado de aptitud para acceder a ellas. Una comunidad sin ITE puede quedarse fuera de una convocatoria abierta.
- Requerimientos de la Administración. El deber de conservar el edificio es de la propiedad, y la Administración puede requerir que se haga la inspección y que se ejecuten las obras necesarias.
- Responsabilidad de la comunidad. Si se desprende un elemento de fachada que el informe ya señalaba, la comunidad puede tener que responder de los daños.
Cómo se reparten los gastos
El coste de la inspección es un gasto común: se reparte según la cuota de participación de cada piso, salvo que los estatutos digan otra cosa. Las obras que resulten del informe son obras de conservación y también son a cargo de todos los propietarios. Si la comunidad no tiene caja suficiente, lo habitual es aprobar una derrama por fases, empezando por lo más urgente.
Documentos que conviene tener a mano
- El último certificado de aptitud, con su fecha y su tipo (apto, provisional o cautelar).
- El informe técnico completo, no solo el certificado: ahí está la lista de deficiencias.
- Los justificantes de las obras de corrección ya hechas y las revisiones intermedias, si las hubo.
- El libro del edificio, que el mismo Decret 67/2015 regula junto con la inspección.
- Los presupuestos y el calendario de las obras pendientes.
Errores que vemos a menudo
- Creer que la ITE «dura diez años» cuando el certificado es provisional o cautelar y exige revisiones a los dos años o antes.
- Pedir el certificado tarde: el informe solo sirve si se tramita la solicitud ante la Agència de l’Habitatge.
- Aprobar la inspección en junta, pero no las obras, y llegar a la siguiente revisión con las mismas deficiencias.
- Confundir la ITE con el certificado de eficiencia energética. Son documentos distintos, aunque muchas ayudas piden los dos.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuánto hay que repetir la ITE?
Cuando caduca el certificado de aptitud: a los 10 años si fue apto, a los 6 si fue provisional y a los 3 si fue cautelar.
¿La ITE es lo mismo que el certificado energético?
No. La ITE revisa el estado de conservación y la seguridad del edificio; el certificado energético mide su consumo. Son trámites distintos.
¿Se puede vender un piso si el edificio no tiene la ITE en vigor?
Sí, pero conviene informar al comprador. Es habitual que lo pregunten el comprador o la entidad que da la hipoteca, y la falta de certificado complica la operación.
¿Quién encarga la ITE si no hay administrador de fincas?
La comunidad, a través de su presidente, con el acuerdo de la junta. En los edificios de un solo propietario, el propietario.
Fuentes oficiales
Decret 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio; trámite Inspección técnica de los edificios (ITE): certificado de aptitud de la Generalitat. Relacionado: administración de fincas en Barcelona.
Resumen orientativo; los calendarios por año de construcción y los requisitos de las ayudas cambian, así que conviene confirmar los vigentes con el técnico y en la Agència de l’Habitatge.