Compraventa de pisos, locales y edificios en Barcelona

Qué cubre el servicio de compraventa

Trabajamos con tres tipos de inmueble, que piden revisiones distintas:

• Pisos sueltos. La vivienda está dentro de un edificio con comunidad, así que además de la escritura hay que mirar las deudas con la comunidad, las derramas aprobadas y pendientes de pago y el estado de la Inspección Técnica del Edificio (ITE).
• Locales. Importa la actividad que se puede ejercer, la licencia del negocio que lo ocupa, si lo hay, y el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, que se rige por reglas diferentes a las del alquiler de vivienda.
• Edificios enteros de un solo propietario. Se vende o se compra un conjunto de viviendas y locales con sus contratos, sus rentas y su estado de conservación. La revisión se hace unidad por unidad y en conjunto: inquilinos, rentas cobradas, obras pendientes, ITE y división horizontal si existe o si se quiere hacer.

Puedes contratarnos como vendedor o como comprador. En los dos casos el trabajo empieza antes de firmar las arras, que es cuando todavía se puede negociar o retirarse sin coste.

Cómo trabajamos una compraventa, paso a paso

1. Revisión registral. Pedimos la nota simple del Registro de la Propiedad y comprobamos quién es el titular, qué cargas tiene el inmueble (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales) y si la descripción coincide con el Catastro y con la realidad.
2. Documentación del inmueble. Reunimos el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad cuando es exigible, los últimos recibos del IBI y, si hay comunidad, el certificado de estar al corriente de los gastos comunes.
3. Inquilinos. Si el inmueble está alquilado, leemos cada contrato: duración, renta, fianza depositada en el INCASÒL y derechos del inquilino ante una venta, como el de adquisición preferente cuando no se ha renunciado a él.
4. Números de la operación. Junto con la asesoría fiscal calculamos lo que cada parte pagará: el vendedor, la ganancia o pérdida patrimonial en la renta y la plusvalía municipal (IIVTNU); el comprador, el impuesto de transmisiones patrimoniales o el IVA si se trata de una primera entrega.
5. Arras y condiciones. Revisamos el contrato de arras o la reserva: tipo de arras, plazo hasta la escritura, qué pasa si la financiación no llega y quién paga cada gasto.
6. Notaría y después. Coordinamos con la notaría la escritura y, tras la firma, la inscripción en el Registro, el cambio de titular en el Catastro, los recibos y los suministros, y la comunicación a los inquilinos del nuevo propietario.

Si vendes: qué conviene tener preparado antes de poner el precio

La mayoría de retrasos en una venta en Barcelona no vienen del comprador, sino de papeles que el vendedor no tenía a mano. Antes de anunciar el inmueble o de aceptar una oferta, revisa que tienes:

• La escritura de compra, de herencia o de donación por la que adquiriste el inmueble y, si hubo obras importantes, sus facturas: sirven para calcular bien la ganancia en la renta.
• El último recibo del IBI pagado y, si el inmueble está en un edificio con comunidad, el contacto del administrador para pedir el certificado de deudas.
• El certificado de eficiencia energética vigente, que hay que tener antes de anunciar la venta.
• Si hay hipoteca pendiente, el importe exacto para cancelarla el mismo día de la firma con el dinero de la venta.
• En un edificio entero, la lista de contratos de alquiler con su renta, su fecha de fin y la fianza depositada de cada unidad: es lo primero que pedirá cualquier comprador inversor.

Con eso reunido, la revisión registral y el cálculo de impuestos se hacen en días y no en semanas.

Errores que vemos a menudo en Barcelona

• Firmar las arras sin haber pedido la nota simple y descubrir después una carga o un embargo.
• Vender un piso alquilado sin revisar si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, con el riesgo de que la venta se pueda impugnar.
• No calcular la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial hasta después de vender, cuando ya no se puede planificar nada.
• Comprar un local pensando en un negocio concreto sin comprobar que esa actividad se puede ejercer allí.
• Comprar un edificio entero mirando solo el precio y no la renta real cobrada, los contratos que vencen y las obras que exige la ITE.

Cuando la compraventa forma parte de un plan patrimonial

Muchas ventas no son una decisión aislada: un piso heredado que nadie quiere mantener, un local vacío que pierde dinero, un edificio que conviene dividir o vender para reinvertir. Antes de vender te ayudamos a comparar las alternativas (vender, alquilar, reformar o mantener) con la consultoría patrimonial y el análisis de inversión. Si compras para alquilar, la gestión del alquiler puede empezar el mismo día de la firma.

Solo trabajamos en Barcelona. Conocemos el funcionamiento del Registro, del Catastro y de la plusvalía municipal del Ayuntamiento de Barcelona, y los plazos habituales de las notarías de la ciudad.

Honorarios

3 % del precio de venta + IVA. Notaría, Registro, gestoría de la hipoteca si la hay e impuestos de la operación van aparte, y te los detallamos por escrito antes de empezar. Los tipos y plazos de los impuestos cambian: los confirmamos con la normativa vigente en cada operación.